أكد فتح الله فوزى، نائب رئيس مجلس إدارة جمعية رجال الأعمال المصريين، ورئيس مجلس إدارة شركة «مينا» لاستشارات التطوير العقارى، إن ندرة الأراضى، واستمرار احتكار الدولة لها، وطرح ما لا يتناسب مع الاحتياجات الحقيقية للسوق، يسهم فى استمرار ارتفاع أسعار الأراضى بنفس الوتيرة، وبالتبعية الوحدات السكنية، ما يمثل عائقاً أمام الاستثمارات، وتلبية احتياجات الشريحة الكبرى من المواطنين، مشيراً إلى أن الوزن النسبى للأرض فى المجتمعات الجديدة، فى تكلفة الوحدة السكنية، وصل حالياً إلى %40، فى حين النسبة الطبيعية والتى تضمن وضع تسعير مناسب للوحدات يجب ألا يتجاوز 15 إلى %25 كحد أقصى.
وأشار إلى أن القطاع العقارى من المتوقع له استمرار معدلات النمو، رغم التحديات، ومساعدة الدولة فى تحقيق معدلات النمو المستهدفة، وأن معدلات النمو السكانى فى حاجة إلى إنشاء المزيد من الوحدات السكنية، والخدمية، وتخطيط العديد من المساحات والأراضى، لافتًا إلى أن مشاركة القطاع العقارى فى نمو الاقتصاد القومى فى الأعوام الماضية وصلت نسبتها إلى %50.
وشدد على أن الاحتياج والزيادة السكانية عوامل تسهم فى استمرارية قوة القطاع، وجاذبيته، فهناك احتياج سنوى يقرب من مليون وحدة، وإذا فرضنا أن %80 من راغبى الحصول على وحدات سكنية غير قادرين، ويتطلبون دعمًا من الدولة، فهناك 20 أو %10 مستهدفين من شركات القطاع الخاص، أى مطلوب من الشركات إنشاء 100 إلى 200 ألف وحدة سنويًا.
واستبعد حدوث فقاعة عقارية فى السوق المصرية، لاختلاف طبيعته، وأن أغلب الوحدات طرحها للتسويق على العملاء، على الماكيت، والبيع للوحدات قبل بدء تنفيذ المشروع، فى حين أن الفقاعة تحدث لوجود وحدات جاهزة ومعروضة للبيع، ولن يتقدم أحد لشراءها، وهو ما لا ينطبق على السوق.
واًشار إلى أن إمكانية حدوث تشبع من منتج يخاطب شريحة معينة، كالإسكان الفاخر، لكن دون تراجع الطلب الحقيقى على السوق، لافتًا إلى أن الشركات بدأت فى تغيير وتعديل تصميماتها، لتوفير منتجات بمساحات أصغر تتناسب مع احتياجات العملاء، والارتفاعات السعرية الأخيرة، نتيجة خفض قيمة الجنيه، وارتفاع جميع تكلفة مواد البناء، وتكلفة تنفيذ المشروعات، ومنح تيسيرات للعملاء، من تقليل المقدمات، ورفع آجال السداد، والتقسيط لتصل فى بعض الأحيان إلى 10 أعوام.
وتوقع فوزى أن يشهد القطاع العقارى ارتفاعات سعرية جديدة، خلال الأشهر المقبلة، لتتراوح إجمالى الزيادة السعرية، منذ قرار تعويم الجنيه وحتى نوفمبر المقبل، بين 70 إلى %80، لافتًا إلى أن الأسعار ارتفعت منذ التعويم إلى الآن %40.
وأضاف أن القطاع العقارى يواجه العديد من التحديات، نتيجة القرارات الاقتصادية الأخيرة، أهمها رفع الفائدة على الإيداع والإقراض، بنسبة %2، للمرة الثانية فى أقل من عام، ليصل إجمالى الارتفاع فى الفائدة إلى %5، بما يضر بالشركات العقارية الحاصلة على أراض من الدولة، والملتزمة بسداد أقساط محملة بفوائد البنك المركزى، وقت الاستحقاق.
وأشار إلى أن الشركات التى قامت ببيع وحدات مشروعاتها، وما زالت ملتزمة بسداد أقساط للدولة، تواجه مشكلة حقيقية، فى ظل ارتفاع الفائدة المفاجىء، وتكلفة التنفيذ، ما يزيد إمكانية تعثرها، وتحقيق خسائر، لافتًا إلى أهمية إدراك الدولة لتلك التحديات، واتخاذ إجراءات لتقليل الآثار، والأبعاد السلبية للقرارات الأخيرة.
ولفت إلى أن شركات المقاولات تواجه مشكلات كبرى، نتيجة التعويم، وارتفاع الخامات، وتكلفة تنفيذ الوحدات العقارية، ما أسهم فى تحقيق الشركات لخسائر، وتقوم عادة شركات القطاع الخاص بتعويض المقاولين، لضمان استمرارية الأعمال، أما الشركات العاملة بالمشروعات الخاصة بالجهات الحكومية، تصطدم غالبا بالروتين، وضرورة الحصول على موافقات الجهات العليا، لصرف التعويضات، وأنه من المهم سرعة تفعيل قانون التعويضات، لإيقاف نزيف خسائر الشركات.
وأشار إلى أن تفعيل المطور العام فى مجتمعات عمرانية جديدة، تتسم بكبر مساحتها كالعلمين، والعاصمة الإدارية، وطرح جزء من الأراضى بها، على حوالى 3 شركات، بنظام المطور العام لتولى أعمال التنمية والترفيق لمساحات أراض بالعاصمة الإدارية، والعلمين الجديدة، بنظام حق الامتياز، يسهم فى سرعة توفير مساحات من الأراضى المرفقة، والجاهزة للتنمية بتلك المدن، وتحقيق مخطط الدولة فى أسرع وقت، مشيراً إلى أنه من الضرورى تحديد مدة زمنية لتنفيذ أعمال الترفيق، لضمان حقوق الدولة، وعدم تسقيع الأراضى، وحال عدم التزام المطور، تقوم الدولة بسحب الأراضى مباشرة.
وقال إنه من المهم التحرك نحو إنشاء المحاور العرضية الموضوعة فى خطة 2052، لسرعة التنمية والتخطيط، لمنع انتشار العشوائيات، وأن حلول الدولة الحالية نحو القضاء على العشوائيات القائمة، أبطئ من انتشار العشوائيات الجديدة، والزحف نحو الأراضى غير المخططة.
وشدد على أن الجهود المبذولة حاليا من الدولة، والقيادة السياسية فى استرداد الأراضى المنهوبة، وإزالة التعديات تسهم فى الحد نسبيًا من عملية التعدى على أراضى الدولة مجدداً.
وأوضح أن الفترة المقبلة تشهد نمواً فى الطلب على الأراضى والوحدات السكنية، بمنطقة شرق القاهرة من العاصمة الإدارية الجديدة، حتى العين السخنة، ومن المتوقع أن يستمر الطلب، والتفوق لتلك المنطقة خلال الأعوام المقبلة، مشيراً إلى أن الطرح الأول لأراضى العاصمة الإدارية ناجح، واستطاع تحقيق أعلى إيرادات مع جذب كبار مطورى القطاع.
ولفت إلى أن الاهتمام الحكومى، والتسويق الإعلامى الجيد لمشروع العاصمة الإدارية عوامل جذب، ترفع من القيمة المضافة لها سريعًا، ولا بد من سرعة إنهاء أعمال التنمية، وإنجاز المرافق، ونقل مقار الوزرات، والمبانى الحكومية، لجذب رؤوس الأموال، وأحياء المدينة، مشيراً إلى أنه من المهم تنوع آليات الطرح، واتباع آليات المشاركات فى الأراضى، للإسراع من التنمية، وتنفيذ المشروعات، وتحقيق أهدافًا مهمة للدولة مثل توظيف الأيدى العاملة، وتنشيط الصناعات المرتبطة بالتطوير العقارى.
واقترح أن تسعر منطقة أخرى بالعاصمة، استرشادًا بالأسعار التى تعامل بها سابقًا، وعرضها خلال الـ6 أشهر المقبلة، لتسويقها بالبيع المباشر للمستثمرين من خارج وداخل مصر، بما يحقق سرعة التنمية، مؤكداً أن أسعار الأراضى التى خصصت بها للشركات واقعية، ومقبولة، وتحقق المكاسب المستهدفة للمطورين دون الإضرار بالربحية وحقوق الدولة.
ولفت إلى أن تحديد أسعار الوحدات العقارية التى تنفذها الشركات التى حصلت مؤخرًا على أراض بالطرح الأول للعاصمة الإدارية الجديدة، يتوقف على أسعار الوحدات، التى تطرحها الدولة قريبا بالمشروع، التى تتيح بها عدة مزايا منها التسليم الفورى، ومن المتوقع إتاحة نظم تقسيط من خلال تمويل بنكى لمدة من 10 إلى 15 عامًا، ومن ثم فإن أسعار البيع للشركات التى سوف تقوم بتسويق مشروعاتها بالعاصمة الجديدة، تتأثر بتلك العومل لضمان جذب العملاء وتحقيق العوائد المستهدفة.
وأشار إلى أن تخوف الشركات من إمكانية وضع أسعار من الدولة تنافسية تقلل من العوائد المستهدفة لها، فى ظل تحمل الشركات أسعار أراض وتكاليف إنشاء، ودعاية وتسويق، وغيرها من الأعباء المالية التى تزيد من تكلفة الوحدة.
ولفت إلى أنه من المهم أن تركز الدولة على القيام بدورها كمطور عام، فلا يجوز الدخول فى منافسة مع القطاع الخاص، فى تنفيذ وحدات الإسكان فوق المتوسط والفاخر.
وأضح أنه من الممكن أن تشارك الدولة فى تنفيذ الوحدات السكنية، التى لا تستطيع شركات القطاع الخاص تنفيذها، لعوامل تتعلق بالربحية وصعوبة توفير الوحدات للعملاء بالسعر المناسب، والموجهة لمحدودى ومتوسطى الدخل، مشيراً إلى أن الدولة أنجزت حجم هائل من وحدات الإسكان الاجتماعى فى الأعوام الماضية.
وأضاف أنه من الضرورى إعادة النظر فى مساحات وحدات الإسكان الاجتماعى، لتتراوح بين 60 إلى 75 م كحد أقصى، لا سيما مع ارتفاع تكلفة تنفيذ الوحدات المدعومة من الدولة، التى تحمل جزءًا من تلك الزيادات السعرية على المواطن، بما يضر بتلك الشريحة، مشيراً إلى أن تكلفة بناء المتر المربع مع المرافق، بعد الزيادات الأخيرة لا تقل عن 3000 جنيه، أى أن سعر الوحدة لن يقل عن 250 ألف جنيه، مدعومة بثمن الأرض التى لا تحمل على الوحدة.
وأشاد فوزى بجهود الدولة فى تطوير العشوائيات، وإنجاز مشروعات مهمة، منها حى الأسمرات، مشيراً إلى أنه من الضرورى تطوير الآليات الرقابية، لمنع ظهور عشوائيات جديدة.
وأشار إلى أن تعويم الجنيه، وتعديل قواعد إقامة الأجانب فى مصر بمنح إقامة بموجب عام إلى 5 أعوام، حال شراء عقار يسهم فى زيادة الطلب على العقار، من شريحة السياحة العربية، لتصبح حصة تصدير العقارات فى السوق المصرية بين 20 إلى %30، ما يسهم فى تنشيط الصناعة وإدخال العملة الصعبة إلى البلاد.
وشدد على أن السوق العقارى يحتاج إلى العديد من الإجراءات الأخرى لجذب الاستثمارات الأجنبية، فعلى سبيل المثال لا بد من تنشيط آلية التمويل العقارى أسوة بجميع الدول، بما يسهم فى إزالة بعض الأعباء عن كاهل الشركات، ومن الممكن تحفيز العملاء على اللجوء إلى تلك الآلية من خلال تطبيق إجراءات تتبعها بعض الدول، وتخصم أقساط التمويل العقارى من الوعاء الضريبى للعميل، كما لا بد من علاج البيروقراطية، وطول الإجراءات، وإتاحة الشراء والتسجيل، ودفع الرسوم للعقارات إلكترونيًا أسوة بدبى، ودون الذهاب إلى المؤسسات الحكومية، أو السفر، موضحا أن صدور اللائحة التنفيذية لقانون الاستثمار الجديد تسهم فى دفع الاقتصاد.
ولفت إلى أنه من الضرورى الالتزام بقانون اتحاد الشاغلين، الذى يتضمن أسس وإجراءات فورية، تسهم فى الحفاظ على الثروة العقارية، كما لا بد من إلزام مالك المشروع، بنقل إداراته لاتحاد الشاغلين بعد تسليم الوحدات.
وعلى صعيد آخر، قال إن شركة مينا لاستشارات التطوير العقارى، تعمل فى السوق منذ عام ونصف، وتعد الشركة الأولى لتقديم استشارات التطوير للشركات، فيما يتعلق بإعداد دراسات الجدوى، والتكلفة التقديرية المخططة للمشروعات، بما يضمن تنفيذ المشروع بالتكلفة المحددة بالدراسة المبدئية، كما تقوم الشركة بإعداد الدراسات التسويقية والبيعية.
وأشار إلى أن الشركة تقدم استشارات لشركات بولاريس، وبيتا إيجيبت، وأبراج مصر، ومبانى ادريس، ودلتا كابيتال، ولفت باعتباره رئيسا لجمعية الصداقة المصرية اللبنانية، إلى أن الفترة المقبلة ستشهد زيادة للاستثمارات اللبنانية فى السوق المصرية، لا سيما فى قطاعات الخدمات المالية، والتأمين، والبنوك، والصناعة
